Tìm cách vượt khó

Khát tiền mặt, doanh nghiệp tự tái cấu trúc

Sau tết Âm lịch, hoạt động xây dựng, mua bán bất động sản vẫn tiếp tục trầm lắng như thời điểm trước tết. Tình trạng căng thẳng thanh khoản là vấn đề chung của nền kinh tế, vì vậy, lĩnh vực bất động sản đương nhiên bị ảnh hưởng.

Từ các ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản đến các nhà đầu tư thứ cấp, hầu như ai cũng đang khát tiền mặt. Trong thị trường bất động sản hiện nay, người nắm tiền mặt đang là thượng đế thực sự, được săn đón, được ra điều kiện cho người bán…

Để tìm được nguồn thu giữa thời điểm thị trường căn hộ ế ẩm, các chủ đầu tư phải tạo ra các sản phẩm thực sự khác biệt, chẳng hạn là tung ra sản phẩm có giá cạnh tranh so với những căn hộ cùng loại có vị trí tương đương, với tiến độ đúng như cam kết với khách hàng, hoặc thiết kế căn hộ diện tích nhỏ để tạo ra dòng sản phẩm có giá trị phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang tập trung phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và giá trung bình, mong đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường.

Các doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ đối mặt với một thời kỳ khó khăn nhất từ trước đến nay. Bởi thế, doanh nghiệp nào cũng phải tiết kiệm tối đa nguồn vốn, kiểm soát chặt chẽ chi phí sản xuất.

Doanh nghiệp nào không đổi mới công nghệ, tính toán lại quy trình sản xuất kinh doanh sao cho hợp lý để giảm giá thành sản xuất chắc chắn sẽ không bán được hàng, vì sự cạnh tranh trên thị trường là rất gay gắt, mang tính sống còn.

Để giải phóng được hàng tồn, nhiều doanh nghiệp phải chấp nhận bán sản phẩm với giá rẻ, thời gian thanh toán hợp lý nhằm khuyến khích người mua.

Xu hướng sản phẩm giá vừa phải

Những dự án có giá trung bình như dự án Thái An 3 (bàn giao quý II – 2012) có tỷ lệ khách hàng đặt mua trên 90% – Ảnh T.TÙNG

Một doanh nhân ngành bất động sản nhận định, khi lãi suất cho vay giảm bớt, thì những căn hộ hoặc nhà nhỏ có giá từ 800 triệu đồng đến 1-2 tỉ đồng được hỗ trợ vay 70% sẽ có người mua.

Đó là những người làm công việc văn phòng có thu nhập ổn định và đủ khả năng chi trả 250-300 triệu đồng đóng trước và trả góp hằng tháng sau đó.

Các dự án căn hộ giá trung bình, diện tích nhỏ có thể là điểm sáng cho thị trường nếu xây dựng đúng tiến độ. Bởi lẽ, những sản phẩm này là đối tượng của nhóm người có thu nhập ổn định.

Trong ba năm tới, TP. Hồ Chí Minh sẽ có 55 dự án với 24.000 căn hộ tham gia vào thị trường, trong khi sức mua ở phân khúc này dự báo vẫn còn yếu.

Các chủ dự án thì vừa phải thanh toán các khoản nợ cho ngân hàng, vừa phải tiếp tục đầu tư nhằm hoàn tất dự án, nên cần nỗ lực rất lớn trong việc bán hàng với mức giá thấp hơn nhằm thu hồi vốn.

Cũng như mảng căn hộ, thị trường biệt thự và nhà phố thời gian qua rất trầm lắng. Do người mua các sản phẩm này đa phần để đầu tư, nên khi mức sinh lợi kỳ vọng thấp thì loại tài sản này trở nên kém hấp dẫn hơn đầu tư vào vàng trong nhận định của người mua.

Quận 2 và quận 9 vẫn sẽ là khu vực hấp dẫn nhất cho thị trường biệt thự và nhà phố nhờ vào sự phát triển cơ sở hạ tầng của khu vực.

Những hoạt động âm thầm…

Như các chuyên gia kinh tế từng phân tích, những phân khúc gắn với nhu cầu thực, người mua cuối cùng chính là người sử dụng chứ không phải đầu cơ, thì vẫn luôn có giao dịch. Chẳng hạn phân khúc đất nền, sau đợt giảm giá mạnh do khủng hoảng kinh tế 2008-2009 đã dần hồi phục.

Đến thời điểm này, dù nhiều phân khúc khác – đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp – còn tiếp tục giảm giá thì giá đất nền tại TP. Hồ Chí Minh và một số tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An vẫn giữ nguyên hoặc tăng nhẹ.

Các dự án đất nền tại Long An có tỷ lệ giao dịch thành công khá cao

Không những thế, đã bắt đầu xuất hiện những người săn lùng mua hàng giá rẻ, hoặc được coi là giá vùng đáy, tại các khu vực này. Sôi động nhất là ở Bình Dương và khu vực quận 2, quận 9 tại TP. Hồ Chí Minh.

Cũng bởi thế, không có gì ngạc nhiên khi thị trường đang trầm lắng nhưng giá đất nền ở thành phố mới Bình Dương hay tại dự án An Phú – An Khánh ở TP. Hồ Chí Minh chẳng hạn vẫn theo chiều hướng đi lên, dù không nhiều.

Thời gian qua, thị trường căn hộ giá thấp, chẳng hạn các dự án ở dọc trục đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè và một số dự án khác dọc đường Nguyễn Văn Linh, huyện Bình Chánh cũng được nhiều người quan tâm.

Các dự án tại các tỉnh Long An, Đồng Nai, Bình Dương có tỷ lệ giao dịch cao và được dự báo tiếp tục có diễn tiến tốt trong thời gian tới. Kỳ vọng về việc cơ sở hạ tầng tại các khu vực này sẽ được cải thiện trong tương lai chính là động lực để người mua đầu tư vào đây.

Cùng với hoạt động “đón sóng” tìm mua hàng giá rẻ là hoạt động ở tầm mức cao hơn – mua bán và sáp nhập dự án – đã định hình trong năm 2011 và được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.

Ngoài những vụ việc mua bán, chuyển nhượng dự án đã được công bố, nhiều thương vụ khác vẫn đang được gấp rút tiến hành, với trung gian là các ngân hàng – chủ nợ.

Hoặc một số doanh nghiệp bất động sản phải mất hẳn một phần tài sản lớn cho ngân hàng chủ nợ với cái giá khá đắt. Một doanh nhân trong lĩnh vực bất động sản dự báo hoạt động mua bán, sáp nhập này sẽ kéo dài đến quý III năm nay.